Crédit hypothécaire et soutien à la consommation

Réputée coûteuse et réservée pour l'essentiel aux opérations d'acquisition immobilière la garantie hypothécaire est relativement peu utilisée par les ménages français qui préfèrent la caution.
Le recours à l'hypothèque en garantie des crédits non affectés au logement est fréquent dans certains pays, notamment anglo-saxons. Dans ces pays, le recours facilité à l'hypothèque permet aux ménages d'obtenir des crédits supplémentaires en tirant partie de la valorisation de leur logement.

Aux Etats-Unis, ce que les économistes appellent l'"extraction hypothécaire" (fortement corrolée aux fluctuations des prix des logements), aurait contribué de façon significative à entretenir la vigueur de la consommation.

Il faut comprendre que si l'on facilite l'accès au crédit hypothécaire pour financer les dépenses de consommation, celà encourage l'endettement des ménages. De plus les effets de l'extraction hypothécaire pourraient s'avérer récessifs lorsque le marché immobilier n'est plus en phase de hausse des prix. Lorsque la souplesse du régime des hypothèques et les caractéristiques du marché des crédits hypothécaires l'autorisent, comme c'est le cas au Royaume-Uni, la corrélation entre le prix des logements et l'extraction hypothécaire est relativement forte.

L'extraction hypothécaire pourrait être un soutien de la consommation des ménages.Selon la Banque d'Angleterre et le Système Fédéral de Réserve, seule une faible part des fonds obtenus par extraction hypothécaire a été utilisée à des fins de consommation: 15% hors équipement du logement.Le reste des fonds est utilisé pour l'équipement du logement,le remboursement d'autres emprunts, au paiement d'impôts, en investissements professionnels ou immobiliers hors logement.

Les résultats des études du Royaume-Uni sont proches de ceux des Etats-Unis.

Il est important de bien distinguer les conséquences pour la consommation du refinancement et de l'extraction hypothécaire proprement dite.

Le refinancement correspond aux liquidités dégagées par la renégociation d'un prêt au logement, les ménages cherchant surtout à tirer profit d'une baisse des taux des crédits.

L'extraction hypothécaire est par contre censée avoir un impact positif direct sur la consommation, puisque les ménages disposent immédiatement d'un montant supplémentaire de liquidités qu'ils peuvent dépenser sans contrainte.

Aux Etats-Unis, 45% des ménages propriétaires de logements ayant effectués une opération de refinancement entre 2001 et 2002 ont par la même occasion extrait des liquidités de leur logement.

La question d'encourager ou non l'extraction hypothécaire en France est posée.

Une réforme du crédit hypothécaire visant à encourager l'extraction hypothécaire signifie à plus ou moins long terme un changement du modèle de fonctionnement du système de crédit au profit d'une l'offre de crédit plus souple et plus réactive. Au prix, sans doute d'une prise de risque supplémentaire pour le système bancaire et les ménages.

L'extraction hypothécaire autorisée par la souplesse du régime des hypothèques peut dans certains pays apporter une stimulation à la consommation, donc à la croissance du PIB, lorsque les prix de l'immobilier progressent rapidement.

Par contre si on se trouve face à un retournement
du marché immobilier, les effets adverses peuvent s'accumuler pour les ménages financièrement les plus fragiles (difficultés de faire face aux échéances et cession forcée du logement apporté en garantie).

Un rapport récent de l'Inspection Générale des Finances suggère de revaloriser le rôle de l'hypothèque dans le crédit immobilier en France, notamment en rendant le recours à l'hypothèque plus simple et moins coûteux, et de mettre en place un nouveau type de sûreté réelle afin de développer le crédit hypothécaire mobilier dans notre pays et donc de favoriser l'extraction hypothécaire.

Une réforme du crédit hypothécaire pourrait réduire les coûts de transaction des emprunts immobiliers, encourager la demande de logements et donc stimuler un marché immobilier qui présente déjà des signes de surchauffe depuis quelques années.

En facilitant l'accès au crédit hypothécaire pour financer des dépenses de consommation, une réforme du crédit hypothécaire pourrait encourager l'endettement des ménages alors qu'il atteint déjà un niveau record en 2004.

Enfin ces effets sur la demande des crédits pourraient être renforcés par un effet d'offre lié à la mise en oeuvre prochaine des nouveaux accords de Bâle, dont les formules qui déterminent les nouveaux ratios de solvabilité inciteront davantage les banques à développer leur offre de détail.


(article modifié le 22/12/2005)